Mittwoch, November 21, 2018

Augen auf bei Mietkaufangeboten oder bei Optionskauf!

Derzeit geistern -mal wieder- verschiedene Modelle für den Mietkauf von Immobilien vor allem durch das Internet. Und auch (mehr oder weniger) unabhängige Finanzberater sind in den Markt mit dem Mietkauf eingestiegen. Grundsätzlich gibt es aktuell beim sog. Mietkauf zwei Varianten: das klassische Mietkaufmodell bei dem der Eigentümer einer Immobilie Ihnen statt des “normalen” Kaufs den Kauf auf Mietkaufbasis anbietet das sog. Optionskaufmodell bei dem Sie z.B. über eine Wohnungsgenossenschaft das Recht erwerben, später Eigentümer der Immobilie zu werden

Wie funktioniert Mietkauf? Eigentlich ist es vom Grundgedanken her ganz einfach: Sie kaufen eine Immobilie und statt den Kaufpreis jetzt sofort zu bezahlen, stundet man Ihnen den Kaufpreis z.B. für 1, 2 oder x Jahre. Während dieser Stundungsphase zahlen Sie dem Verkäufer Zinsen (“Miete”) und eine Tilgung auf den eigentlichen Kaufpreis. Nach Ablauf der Mietkaufzeit (z.B. nach 10, 20 oder 25 Jahren) müssen Sie dann dem Verkäufer den restlichen Kaufpreis zahlen (sofern eine Restzahlung vereinbart wurde).

Wie funktioniert Optionskauf grundsätzlich? Bei einem Optionskauf sind Sie nicht verpflichtet, die Immobilie später komplett zu übernehmen und dann den restlichen Kaufpreis zu zahlen). Sie haben aber die Möglichkeit (“Option”), die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben und dann “normaler” Eigentümer der Immobilie zu werden.

Worin besteht der Unterschied zwischen Mietkauf und Erbpacht? Die Erbpacht bezieht sich immer nur auf das reine Grundstück und nicht das darauf befindliche Haus. Bei Erbpacht mieten Sie quasi das Grundstück und bauen darauf Ihre Immobilie. Die Mietdauer des Erbpachtgrundstücks beträgt in der Regel 99 Jahre. In dieser Zeit sind Sie Eigentümer der Immobilie und können frei darüber verfügen, die Immobilie also auch frei verkaufen. Für das Grundstück zahlen Sie eine monatliche oder jährliche Miete (“Erbpachtzins”). Bei einem Verkauf steigt der Käufer in den Erbpachtvertrag ein.

Der Unterschied zwischen Mietkauf und Erbpacht besteht darin, dass Sie bei der Erbpacht vollwertiger Eigentümer der Immobilie sind und die Immobilie als solche ganz klassisch über Banken finanziert wird. Bei Mietkauf oder Optionskauf sind Sie nicht Eigentümer der Immobilie (eine Finanzierung über Banken entfällt).

Vorsicht: Immobilien auf Mietkaufbasis sind oft “Ladenhüter” Wenn Sie in Immobilienanzeigen lesen, dass ein Haus oder eine Wohnung auch im Rahmen eines Mietkaufmodells verkauft werden soll/kann, ist Vorsicht angesagt. Hinter vielen derartigen Angeboten steckt der verzweifelte Versuch, eine Immobilie doch noch loszuwerden, die regulär kein Mensch haben will oder die preislich weit über dem liegt, was sonst für vergleichbare Immobilien zu erzielen ist. Fragen Sie sich bei solchen Angeboten immer, warum der Verkäufer “Bank spielen will” (er gibt Ihnen ja Kredit) und damit das Risiko eingeht, dass sie nicht zahlen (können).

Mietkauf oder Optionskauf über Wohnungsgenossenschaften: Das Internet wimmelt nur so von Webseiten, in denen vor allem das Optionskaufmodell einer süddeutschen Wohnungsgenossenschaft fast schon als das Wundermittel für junge Familien, Selbständige und Rentner angeboten wird. Bei diesem Optionskaufmodell hat man vor allem junge Familien mit wenig Eigenkapital und Selbständige als Kunden im Visier. Optionsmodelle: Kauf erst in 1, 2 oder mehr Jahren! Da das Optionskaufmodell nach dem Bausparprinzip funktioniert , ist es nicht geeignet, um jetzt sofort eine Immobilie zu erwerben. Wenn Sie also unbedingt jetzt sofort eine bestimmte Immobilie erwerben wollen, gibt es dafür keine Möglichkeit über den Optionskauf! Da bleibt nur, mit dem Verkäufer der Immobilie einen klassischen Mietkauf zu vereinbaren oder die Immobilie ganz normal zu kaufen und zu finanzieren.

Bei Angeboten für Mietkauf oder Optionskauf wird gerne damit geworben, dass Sie sich so vor den Folgen von Arbeitslosigkeit oder Hartz 4 schützen können. Das ist in unseren Augen allerdings Unsinn, denn Immobilienbesitzer mit klassischer Bankfinanzierung geniessen wesentlich mehr Rechte als Mieter

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